Se vendeu um imóvel este artigo é para si.
Quando se vende um imóvel, tem de se declarar a venda no IRS do ano seguinte, para que o Fisco apure se houve mais-valias. Ou seja, o lucro obtido com a venda desse imóvel. Este é um aspeto muito importante pois é necessário declarar ao Fisco essas mais-valias, que podem ou não estar sujeitas ao pagamento de imposto. Veja a seguir como deve então declarar a venda do imóvel na declaração de IRS e em que situações pode ou não pagar.
Declarar a venda de um imóvel no IRS
Primeiro que tudo é importante explicar que a venda de um imóvel deve ser declarada no ano seguinte. Ou seja, se vendeu o imóvel em 2021, então precisa de informar o Fisco das mais-valias na declaração de IRS a entregar em 2022. Mesmo que não tenha havido mais-valias (lucro) com a venda, é obrigatório informar o Fisco sobre essa transação.
Para declarar as mais-valias no IRS deverá preencher o anexo G ou G1 do Modelo 3.
Existem, no entanto, alguns aspetos a ter em conta:
- Se a data de aquisição do imóvel vendido for anterior a1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código do IRS), então a mais-valia não está sujeita a imposto e deve apenas preencher o quadro 5 do anexo G1 para declarar estes rendimentos;
- Se a data de aquisição do imóvel vendido for posterior a 1 de janeiro de 1989, então deve preencher o quadro 4 do anexo G.
Pode também ser necessário preencher os dois anexos (G e G1) quando o imóvel foi adquirido em parcelas, como numa herança. Por isso, se uma parte da casa foi adquirida antes de 1989 e a outra depois, então nesse caso pode ter que preencher os dois anexos.
Estes são os elementos de que irá necessitar para preencher os anexos:
- Data e valor da venda;
- Data e valor de aquisição (compra/doação/herança);
- Despesas e encargos necessários à compra/venda/valorização;
- Identificação da freguesia do imóvel vendido;
- Identificação do artigo matricial (U ou R) e da fração;
- Quota parte (%) que era detida no bem.
Relativamente às despesas e encargos associados à compra, venda e valorização deve saber que estas são importantes para “deduzir” às mais-valias. No campo “Despesas e encargos”, pode indicar os encargos que teve com a aquisição e venda da casa, como por exemplo: Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), Certificado Energético, comissão paga à imobiliária, entre outras. Também pode apresentar os encargos com a valorização da casa, como é o caso das obras da manutenção ou instalação de um sistema de aquecimento (estas só serão consideradas caso tenham sido realizadas nos últimos 12 anos) sendo necessário comprovar que as mesmas foram realizadas, por isso, não se esqueça de guardar as faturas destas despesas.
Qual o valor tributado?
Regra geral, sobre o valor das mais-valias imóveis recai uma tributação no IRS correspondente a 50% do lucro obtido. É importante saber que as mais-valias são englobadas com os restantes rendimentos (por exemplo, o seu salário) e não é possível tributar as mais-valias isoladamente.
No entanto, há alguns casos que ficam isentos de imposto:
- Imóveis adquiridos antes de 1989;
- Se o lucro obtido for reinvestido na compra de uma nova casa para habitação própria e permanente. Contudo, a isenção depende do tempo que separa a compra da nova casa e a venda da antiga. Assim, se vender a casa primeiro, tem 36 meses para comprar outra e reinvestir o lucro. Se comprar primeiro a nova casa, então pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e depois comunicar às finanças que o valor resultante da venda se destinou à compra da nova casa.
- Os pensionistas ou contribuintes com mais de 65 anos à data da venda do imóvel podem ficar isentos do pagamento de mais-valias. Para tal, têm de reinvestir o dinheiro da venda num contrato de seguro financeiro do Ramo Vida ou num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico.
Isto também é válido se o reinvestimento consistir em contribuições para um regime público de capitalização, em que se incluem os certificados de reforma, nos seis meses posteriores à transação.
A regra aplica-se não só ao próprio contribuinte, mas também ao cônjuge ou unido de facto. É ainda obrigatório manter a aplicação durante dez anos.
À exceção dos certificados de reforma, o resgate destes produtos terá sempre de ser feito em regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.
